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高度地区指定の背景と目的

印刷用ページを表示する 掲載日:2012年9月6日更新

 本市は、豊かな自然環境と都心に隣接する利便性の高い都市環境をあわせ持つまちであることから、マンションを中心に中高層建築物が増加しています。
 そうした中で、近年、中高層建築物の建設に伴い、周辺地域の日照や建物の圧迫感など住環境に影響を及ぼす問題が生じていることから、建築物の高さに対する一定のルールづくりが必要となっています。
 建築物の高さに対しては、用途地域に基づき一定の制限(斜線制限や日影規制など)がありますが、土地利用規制の基本である用途地域のみでは、建築物の高さをコントロールするには限界があります。そこで、建築物の高さを一定の範囲内に抑える「高度地区」を指定しました。
 高度地区を指定することにより、良好な住環境の保全、良好な街並み景観の創出、中高層建築物の建設を原因とする近隣紛争の未然防止などを目指していきます。

※「用途地域」とは、都市計画法に基づく地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的な枠組みを設定するものです。住居、商業、工業などを適正に配置して機能的な都市活動を確保するとともに、建築物の用途や建ぺい率、容積率、高さなどを規制・誘導し、都市の計画的なまちづくりに大きな役割を果たすものです。
※「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことで、敷地内に一定の空地を確保するための規定です。
※「容積率」とは、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のことで、建築物の密度を抑制するための規定です。

高度地区とは

 高度地区は、都市計画法に基づく地域地区の一つで、用途地域が指定された区域でのみ指定できます。(根拠法令:都市計画法第9条第17項)
 高度地区は次のように2種類ありますが、本市では、建築物の高さを一定の範囲内に抑える「建築物の高さの最高限度」を定める高度地区を指定しました。

  • 市街地の環境を維持するために建築物の高さの最高限度を定める場合
  • 土地利用の増進を図るために建築物の高さの最低限度を定める場合

高度地区の内容

(1)基本的考え方

 高度地区の指定は、住環境の保全や良好な街並み景観の創出などを主眼に、様々な高さの建築物が混在して形成されている現在の市街地と調和したまちづくりを進めるため朝霞市全域をとらえた観点から最低限守るべき基準として定めたものです。また、高さの最高限度の設定については、現在指定されている容積率が活用できる範囲とし、既存建築物の高さにも配慮して定めました。
 また、地域の実情により高度地区よりさらに低い高さ制限を定める場合は、地区計画等を活用する2段階による規制を基本的な考え方としています。

※「地区計画」とは、地区の特性に応じたまちづくりを進めるため、道路等の公共施設の配置や建築物などに関する制限について、その地区の実情に応じた規制のルールを都市計画に定める制度のことです。 (根拠法令:都市計画法第12条の5)

(2)高度地区の区域と高さの最高限度

 高さの最高限度の設定については、現在指定されている容積率ごとに高さ制限を設定します。本市の指定容積率は150%、200%、400%の3種類であり(第一種低層住居専用地域を除く)、これらの指定容積率が活用できる範囲にするとともに、既に建っている既存建築物の高さにも配慮して設定しました。

 具体的には、
   (1)容積率150%に指定されている地域は「高さの最高限度を20m」
   (2)容積率200%に指定されている地域は「高さの最高限度を25m」
   (3)容積率400%に指定されている地域は「高さの最高限度を35m」に
 それぞれ設定しました。


 ※高さの最高限度の設定理由(高さ25mの場合)

→高さ25mは、マンションにすると7~8階程度になります。(マンションの1階部分の高さを3mとし、基礎等の部分を1mと考えて、階高3m×8階+基礎等1m=高さ25m)。

 例えば、建ぺい率25%とした場合、容積率200%の土地利用が可能になります。(建ぺい率25%×8階建て=容積率200%)残りの75%の土地部分を緑地や駐車場、通路等に充てることができ、マンション建設がある程度可能な範囲での高さ制限となります。

→それ以外の容積率の地域においても同様の考え方により、容積率150%の地域は最高限度20m、容積率400%の地域は最高限度35mにそれぞれ設定しました。


高度地区の対象区域と制限内容は次のとおりです。

種類建築物の高さの最高限度面積対象用途地域容積率
20m高度地区20m
(5~6階程度)
約14.4ha第一種中高層住居専用地域
(容積率150%の地域)
150%
25m高度地区25m
(7~8階程度)
約879.8ha第一種中高層住居専用地域
(容積率200%の地域)
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域(次表イを除く)
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
工業地域
200%
35m高度地区 35m
(10~11階程度)
約14.8ha商業地域(次表ア・イを除く)400%

ただし、次の地域は高度地区の指定から除きます。

対象地域理由対象面積
ア 商業地域で土地区画整理事業が施行された区域 商業施設等の集積と土地の高度利用を図るべき地域であり、土地区画整理事業により都市基盤が整備されているため 約21.3ha
イ 朝霞駅東口地区
(商業地域および第一種住居地域)
市のまちづくり計画に位置づけされ、都市施設の整備と一体となったまちづくりの実施により、良好な住環境が形成されているため約3.0ha
ウ 第一種低層住居専用地域既に建築物の高さの最高限度が10mと指定されているため約130.3ha
エ 用途地域が指定されていない市街化調整区域制度上、高度地区を指定できないため約774.8ha

 ※都市計画決定図書

 ※この図書は計画書及び理由書により構成されています。

(3)許可による特例

(3)-1 既存不適格建築物

 高度地区を指定したことにより、一部の既存建築物が不適格となりました。既存不適格建築物は、望ましい住環境への誘導や土地利用の公平性の観点から建替え時には高度地区による高さの最高限度に適合させることが原則となります。
 ただし、マンション住民が建替えた後にも住み続けることができるよう、一定の基準(周辺住環境に対して日影等の影響を抑えるために、現在の高さを超えないなどの基準)を設け、この基準に適合しているものは、市長による特例許可を受けることにより既存建築物の高さを限度として1回のみ建替えを認める措置を設けました。
 また、増築についても、一定の基準に適合しているものは、市長による特例許可を受けることにより、高度地区による高さの最高限度までの増築を認める措置を設けました。

※「既存不適格建築物」とは、高度地区を決定した日(都市計画決定の告示日)に、既に建っている建築物(工事中を含む)のうち、今回指定した高度地区における建築物の高さの最高限度を超えている建築物をいいます。

※「建替え」とは、既存不適格建築物の敷地内において、建築物の全部または一部を取り壊して、既存建築物と主要用途が変わらない建築物を建てることをいいます。

※「工事中」とは、高度地区を決定した日(都市計画決定の告示日)に、根切り工事または基礎杭打ち工事に着手していて、その後も継続して行われる工事をいいます。

既存不適格建築物の特例許可のイメージ [PDFファイル/1MB]

(3)-2 公益上やむを得ないと認められる建築物

 公益上必要な建築物は、望ましい住環境への誘導や土地利用の公平性の観点から、高度地区による高さの最高限度に適合させることが原則となります。
 ただし、公共公益サービスの提供を確保する観点から、一定の基準(周辺住環境に対して日影等の影響を抑えるなどの基準)を設け、この基準に適合しているものは、あらかじめ朝霞市都市計画審議会の意見を聴いた上で市長による特例許可を受けることにより、高度地区による高さの最高限度を超えることを認める措置を設けました。

※この規則は既存不適格建築物及び公益上やむを得ないと認められる建築物に関する許可による特例の基準および手続き等を定めた資料です。

(4)その他(高さの算定方法)

 建築物の高さの算定方法は、建築基準法によるものとします。
(建築物の敷地の平均地盤面からの高さです。)

高度地区決定までの経過

素案の公表

平成20年9月8日

住民説明会

平成20年10月9日~10月20日
(全5回開催)

パブリックコメント

平成20年10月2日~10月31日

埼玉県への事前協議

平成21年1月22日~1月30日

案の縦覧(都市計画法第17条)

平成21年3月2日~3月16日

朝霞市都市計画審議会での審議

平成21年4月28日

埼玉県知事への同意協議

平成21年5月18日

高度地区の決定・告示

平成21年5月21日

高度地区の説明資料

※この資料は高度地区を説明する資料です。

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